NBS uvoľňuje pravidlá pre mladých, banky zároveň zdražujú hypotéky

Jeseň prináša ľuďom, ktorí uvažujú o vlastnom bývaní, zmiešané správy. Národná banka Slovenska dotiahla avizovanú úpravu pravidiel pre úvery na bývanie a tá má od začiatku budúceho roka uľahčiť cestu k hypotéke najmä mladým žiadateľom. V rovnakom čase však pokračuje zdražovanie úverov. Vyššie sadzby oznámila aj Slovenská sporiteľňa, najväčší hráč na trhu, a jej kroky zvyčajne sledujú aj ostatné banky.

Čo schválila banková rada

Banková rada NBS odsúhlasila zmeny, o ktorých centrálna banka hovorila už skôr. Najväčšia novinka sa týka toho, koľko peňazí si môže mladý človek požičať v pomere k hodnote nehnuteľnosti, ktorú dáva do zálohu. V praxi to znamená, že pri kúpe prvého bytu alebo domu by mu malo stačiť menej vlastných úspor.

Práve nedostatok vlastných peňazí je pre mnohých mladých ľudí najväčšou prekážkou. Ceny nehnuteľností za posledné roky výrazne rástli a našetriť si na povinný podiel z ceny bytu trvá roky, aj keď je príjem dostatočný na splácanie. Regulátor teda uvoľňuje práve túto bariéru.

Ostatné limity zostávajú

Uvoľnenie však neznamená, že banky prestanú posudzovať, či si klient úver dokáže dovoliť. Makroprudenciálne pravidlá NBS majú viacero vrstiev, ktoré spolu určujú, aký vysoký úver môže človek dostať:

• pomer úveru k hodnote zálohu, teda koľko percent z ceny nehnuteľnosti môže banka požičať,
• pomer dlhu k príjmu, ktorý obmedzuje celkovú zadlženosť voči ročnému príjmu domácnosti,
• pomer splátok k príjmu, pri ktorom banka počíta aj s rezervou pre prípad, že by sadzby vzrástli.

Hoci teda mladý žiadateľ po novom nebude potrebovať toľko vlastných peňazí, výšku úveru mu budú naďalej obmedzovať príjem a výška splátky. A práve na tie majú rastúce sadzby priamy vplyv.

Vyššie sadzby obmedzujú, koľko si človek požičia

Keď hypotéky zdražejú, pri rovnakej sume úveru stúpne mesačná splátka. Ak je splátka obmedzená príjmom, so zvyšujúcou sa sadzbou klesá suma, ktorú môže banka požičať. Týka sa to jednotlivcov aj rodín s deťmi. Pri rodinách banky navyše od príjmu odpočítavajú životné minimum na každého člena domácnosti, takže priestor na splátku majú menší.

Výsledok je preto paradoxný. Regulátor síce otvára dvere mladým, ktorí nemajú dosť našetrené, no drahšie peniaze môžu časť tejto pomoci vyrovnať. Kto zarába menej alebo živí viac ľudí, môže zistiť, že ho pri žiadosti o úver brzdí viac splátka než chýbajúce úspory.

Na čo sa pripraviť

Pre domácnosti, ktoré plánujú kúpu bývania, bude dôležité porovnať dve veci: o koľko sa zmenší potreba vlastných úspor a o koľko vzrastie mesačná splátka. Obe sa menia naraz a výsledok bude pri každom žiadateľovi iný podľa príjmu, veku a počtu ľudí v domácnosti.

Vývoj sadzieb na trhu bude závisieť od nákladov bánk na financovanie a od konkurencie medzi nimi. Ak sa k Slovenskej sporiteľni pridajú aj ďalšie veľké banky, zdražovanie zasiahne celý trh. Uvoľnené pravidlá NBS začnú platiť až od januára, takže nakoniec rozhodne najmä to, aké budú sadzby v čase, keď si ľudia o úver požiadajú.