Ako overiť nehnuteľnosť na katastri: list vlastníctva a ťarchy

Kataster nehnuteľností je verejný register, v ktorom štát eviduje pozemky, stavby, byty a nebytové priestory a práva k nim. Základným dokumentom je list vlastníctva. Ak kupujete byt, pozemok alebo si beriete nehnuteľnosť do nájmu, jeho kontrola by mala byť samozrejmosťou.

Kde údaje z katastra nájdete

Údaje z katastra sprístupňuje Úrad geodézie, kartografie a katastra SR na Katastrálnom portáli. Nehnuteľnosť môžete vyhľadať podľa katastrálneho územia a čísla listu vlastníctva, podľa čísla parcely, súpisného čísla stavby alebo cez mapu. Ak číslo listu vlastníctva nepoznáte, najjednoduchšie je nájsť budovu na mape a od nej sa preklikať ku konkrétnemu bytu.

Informácie, ktoré na portáli zobrazíte, majú informatívny charakter. Na úradné účely, napríklad pre banku alebo súd, potrebujete úradný výpis z listu vlastníctva. Ten získate na katastrálnom odbore okresného úradu, cez elektronické služby katastra alebo na vybraných kontaktných miestach. Aktuálny poplatok overte na stránke úradu.

Postup overenia krok za krokom

1. Zistite základné údaje. Od predávajúceho alebo prenajímateľa si vypýtajte obec, katastrálne územie, číslo listu vlastníctva alebo adresu a súpisné číslo domu.
2. Otvorte Katastrálny portál. Zvoľte vyhľadávanie podľa listu vlastníctva, parcely alebo stavby.
3. Nájdite správny list vlastníctva. Pri bytoch má každý byt spravidla vlastný list vlastníctva, pri rodinných domoch býva dom a pozemok často na jednom.
4. Skontrolujte časť A. Overte, že sedí adresa, číslo bytu, výmera pozemku a druh pozemku.
5. Skontrolujte časť B. Porovnajte mená vlastníkov a ich podiely s dokladmi osôb, s ktorými rokujete.
6. Prejdite časť C. Zistite, či na nehnuteľnosti viaznu ťarchy, a zapíšte si ich.
7. Pozrite sa na plomby. Ak je pri nehnuteľnosti vyznačená plomba, zistite, aké konanie prebieha.
8. Tesne pred podpisom kontrolu zopakujte. Stav sa môže zmeniť aj v priebehu niekoľkých dní.

Ako čítať list vlastníctva

V časti B pri byte nájdete aj podiel na spoločných častiach domu a na pozemku pod domom. Pri pozemkoch si všímajte aj údaj o tom, či ide o pozemok registra C alebo E. Parcely registra E často nemajú geometrický plán v súčasnej podobe a ich presné hranice môžu byť nejasné.

Ťarchy a plomby v praxi

Záložné právo najčastejšie znamená, že nehnuteľnosť slúži ako zabezpečenie úveru. Pri kúpe to nie je prekážka, ak sa v zmluve dohodne, že sa úver predávajúceho splatí z kúpnej ceny a veriteľ vydá súhlas s výmazom. Vecné bremeno môže znamenať napríklad právo doživotného užívania pre inú osobu alebo právo prechodu cez pozemok. Takéto bremeno obvykle prechádza aj na nového vlastníka, preto mu treba porozumieť ešte pred podpisom.

Poznámky informujú o skutočnostiach, ako je začatá exekúcia alebo súdny spor. Plomba znamená, že katastrálny odbor eviduje podanie, o ktorom ešte nerozhodol. Môže ísť o bežný predaj, ale aj o ďalšiu zmluvu na tú istú nehnuteľnosť. Stav konania si viete overiť cez elektronické služby katastra alebo priamo na katastrálnom odbore.

Zmena prístupu k údajom od roku 2027

Podľa informácií Úradu geodézie, kartografie a katastra SR novela katastrálneho zákona mení prístup k údajom na portáli. Identifikačné údaje o nehnuteľnosti, ako mapa, číslo listu vlastníctva, výmera či parcelné číslo, zostanú dostupné bez registrácie. Meno vlastníka, spoluvlastnícky podiel a informácie o plombách a ťarchách bude po novom možné zobraziť bezplatne po prihlásení. Prístup teda nebude anonymný. Účinnosť prevažnej časti zmien je od 1. januára 2027. Aktuálne podmienky prihlásenia si overte priamo na stránke úradu.

Čo list vlastníctva neukáže

Kataster eviduje práva k nehnuteľnostiam, no nie všetko, čo je pre kupujúceho dôležité. Z listu vlastníctva nezistíte technický stav stavby, dlhy voči správcovi domu, nedoplatky za energie ani to, či je stavba skolaudovaná v rozsahu, v akom ju vidíte. Nezistíte ani to, či nie je nehnuteľnosť prenajatá tretej osobe.

Tieto informácie si preto overte inak. Vypýtajte si potvrdenie od správcu o nedoplatkoch, kolaudačné rozhodnutie na stavebnom úrade a vyhlásenie predávajúceho o nájomných vzťahoch. Pri pozemkoch sa na obecnom úrade informujte o územnom pláne, pretože od neho závisí, čo sa na pozemku môže stavať.

Záver

Overenie nehnuteľnosti na katastri je rýchle a lacné, no môže vás ochrániť pred vážnou stratou. Pred rezerváciou aj pred podpisom zmluvy si skontrolujte všetky tri časti listu vlastníctva a plomby. Pre banku a úrady si zaobstarajte úradný výpis a pri akejkoľvek nejasnosti sa poraďte s odborníkom.