Ako refinancovať hypotéku krok za krokom

Refinancovanie hypotéky je prechod k inému veriteľovi, ktorý vám poskytne nový úver na splatenie pôvodného. Môže vám priniesť nižšiu sadzbu, kratšiu dobu splácania alebo lepšie podmienky. Pozrite sa, kedy sa oplatí a ako postupovať, aby prechod prebehol hladko.

Kedy sa refinancovanie oplatí

Najčastejším dôvodom je nižšia sadzba v inej banke. Pri porovnaní však nezabudnite na náklady prechodu, ako je ocenenie nehnuteľnosti, poplatky za vklad do katastra alebo nové poistenie. Niektoré banky časť týchto nákladov pri refinancovaní preberajú.

Ďalšie dôvody môžu byť:

• potreba zlúčiť hypotéku s inými úvermi,
• zmena doby splatnosti alebo dĺžky fixácie,
• lepšia flexibilita pri mimoriadnych splátkach,
• nespokojnosť so službami súčasnej banky.

Kedy je to bez poplatku

Zákon o úveroch na bývanie zakazuje banke požadovať poplatky, ak úver splatíte v súvislosti s uplynutím doby fixácie. Pri variabilnej sadzbe to platí pri zmene sadzby. Banka vám musí termín konca fixácie oznámiť najneskôr dva mesiace vopred.

Ak refinancujete počas fixácie, banka môže žiadať náhradu skutočných nákladov, najviac však 1 % z predčasne splatenej sumy. Bez poplatku je aj predčasné splatenie do 30 % istiny za kalendárny rok, čo pri celej hypotéke zvyčajne nestačí.

Postup refinancovania krok za krokom

1. Zistite termín konca fixácie. Nájdete ho v zmluve alebo v oznámení banky.
2. Vyžiadajte si ponuku súčasnej banky. Často je jednoduchšie zostať, ak vám dá porovnateľné podmienky.
3. Oslovte iné banky. Približne tri až štyri mesiace pred koncom fixácie požiadajte o ponuky a formulár ESIS.
4. Požiadajte o vyčíslenie zostatku. Pôvodná banka vám poskytne informácie o predčasnom splatení bezodkladne a bezodplatne.
5. Podajte žiadosť v novej banke. Doložte príjem, zmluvu o pôvodnom úvere, výpis zostatku a doklady k nehnuteľnosti.
6. Zabezpečte ocenenie nehnuteľnosti, ak ho nová banka vyžaduje, a poistenie vinkulované v jej prospech.
7. Podpíšte úverovú a záložnú zmluvu. Nová banka podá návrh na vklad záložného práva.
8. Doručte žiadosť o predčasné splatenie pôvodnej banke v lehote, ktorú vyžaduje.
9. Nová banka splatí pôvodný úver. Peniaze pošle priamo na úverový účet v pôvodnej banke.
10. Zabezpečte výmaz pôvodného záložného práva. Pôvodná banka vydá potvrdenie o splatení a súhlas s výmazom, ktorý sa podá na kataster.

Čo si pripraviť

• doklad totožnosti,
• zmluvu o pôvodnom úvere a posledný výpis z úverového účtu,
• potvrdenie o príjme alebo daňové priznanie,
• list vlastníctva alebo údaje o nehnuteľnosti,
• poistnú zmluvu k nehnuteľnosti.

Ak odchádzate mimo konca fixácie, pripravte sa na to, že pôvodná banka vyčísli náhradu nákladov. Požiadajte o ňu písomne a overte, či neprekračuje zákonný strop 1 % zo splatenej sumy. Ak je súčasťou splatenia aj časť, ktorá spadá do bezplatného limitu 30 % istiny za kalendárny rok, preverte, ako ju banka zohľadnila.

Pri schvaľovaní bude nová banka posudzovať vašu schopnosť splácať podľa pravidiel NBS. Pre refinancovaný úver platia v niektorých prípadoch miernejšie pravidlá, ak jeho výška výrazne neprevyšuje zostatok pôvodných úverov. Ak si chcete požičať viac, počítajte s bežným posúdením.

Ak máte k hypotéke aj stavebný úver alebo spotrebný úver, zvážte, či ich nespojiť do jedného. Pri takom spojení však banka bude posudzovať celkovú výšku nového úveru a limity NBS ako pri každej žiadosti.

Ako porovnať ponuky

Porovnávajte novú splátku, RPMN a celkovú sumu, ktorú zaplatíte do konca novej fixácie. Pripočítajte jednorazové náklady prechodu. Jednoduchý test: vydeľte náklady na prechod mesačnou úsporou na splátke. Výsledok vám povie, za koľko mesiacov sa refinancovanie vráti. Ak je to dlhšie ako nová fixácia, výhoda je sporná.

Sledujte aj podmienky zliav. Ak nová banka vyžaduje účet s pravidelným príjmom alebo poistenie, zarátajte ich cenu. Overte si aj pravidlá mimoriadnych splátok a možnosť odkladu splátok.

Pri výpočte nezabudnite, že nová banka môže ponúknuť inú dobu splatnosti. Ak si predĺžite splatnosť, splátka klesne aj pri rovnakej sadzbe, ale zaplatíte viac. Pre férové porovnanie si nechajte vypočítať ponuku so zostávajúcou dobou splatnosti vášho súčasného úveru.

Počas prechodu platíte splátky pôvodnej banke až do splatenia úveru. Skontrolujte, či sa neprekrývajú inkasá a či sa po splatení zrušil trvalý príkaz. Ak máte v pôvodnej banke vinkulované poistenie, požiadajte o zrušenie vinkulácie a nové poistenie vinkulujte v prospech novej banky. Pri spoluvlastníkoch nehnuteľnosti počítajte s tým, že záložnú zmluvu budú podpisovať všetci.

Záver

Refinancovanie plánujte vopred a načasujte ho na koniec fixácie, keď je splatenie bez poplatku. Začnite zbierať ponuky niekoľko mesiacov skôr, porovnajte celkové náklady a dodržte lehotu na žiadosť o predčasné splatenie. Ak vám súčasná banka dá rovnocennú ponuku, ušetríte si administratívu.