Ako sa pripraviť na žiadosť o hypotéku: príjem, dokumenty, vlastné zdroje

Žiadosť o hypotéku je jednoduchšia, keď viete, čo banka bude posudzovať. Hodnotí váš príjem, výdavky, existujúce dlhy, históriu splácania aj nehnuteľnosť. Pri príprave vám pomôže vedieť, aké pravidlá stanovuje Národná banka Slovenska a aké doklady si pripraviť.

Limity, ktoré banka musí dodržať

Národná banka Slovenska určuje rámcové pravidlá pre úvery na bývanie. Banky ich môžu uplatňovať aj prísnejšie.

Pri výpočte schopnosti splácať banka zvyšuje sadzbu o rezervu, spravidla o 2 percentuálne body. Pri dlhšej fixácii je rezerva nižšia. Od 1. januára 2027 zavádza NBS rozdielne limity LTV. Mladší žiadatelia do 35 rokov pri prvom bývaní budú môcť mať až 90 %, pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti bude limit 70 % a ostatní budú mať základný limit 80 %.

Ako banka počíta príjem

Banka vychádza z čistého príjmu. Pri zamestnancoch spravidla vyžaduje potvrdenie o príjme alebo výpisy z účtu, pri živnostníkoch daňové priznanie. Niektoré banky si príjem overujú aj elektronicky so súhlasom žiadateľa.

Z príjmu sa odpočíta životné minimum pre vás, manžela alebo manželku a nezaopatrené deti. Z toho, čo zostane, môže splátka všetkých úverov tvoriť najviac 60 %. Započítavajú sa aj limity kreditných kariet a povolených prečerpaní, aj keď ich nečerpáte.

Vlastné zdroje a vedľajšie náklady

Keďže banka spravidla nefinancuje celú cenu nehnuteľnosti, potrebujete vlastné peniaze. Pri základnom limite ide o rozdiel medzi cenou a 80 % hodnoty určenej bankou. Hodnota podľa ocenenia sa môže od kúpnej ceny líšiť.

K tomu pripočítajte vedľajšie náklady:

• ocenenie nehnuteľnosti,
• správne poplatky za vklad do katastra,
• prípadné notárske alebo advokátske služby pri kúpnej zmluve,
• poistenie nehnuteľnosti,
• sťahovanie, zariadenie a rezervu na nečakané opravy.

Príprava krok za krokom

1. Zmapujte svoje dlhy. Spíšte všetky úvery, lízingy, kreditné karty a prečerpania vrátane limitov.
2. Skontrolujte úverové registre. Vyžiadajte si výpis z bankového a nebankového registra a overte, či neobsahuje chyby.
3. Stabilizujte príjem. Ak meníte prácu, počítajte s tým, že banka môže vyžadovať ukončenú skúšobnú dobu alebo určitú dĺžku zamestnania.
4. Pripravte dokumenty. Doklad totožnosti, potvrdenie o príjme alebo daňové priznanie, výpisy z účtu, informácie o nehnuteľnosti a pri kúpe návrh kúpnej alebo rezervačnej zmluvy.
5. Nasporte vlastné zdroje. Peniaze majte na účte, aby ste vedeli preukázať ich pôvod.
6. Nechajte si urobiť predbežný výpočet. Viaceré banky vám orientačne povedia, koľko vám požičajú, ešte pred výberom nehnuteľnosti.
7. Až potom podpisujte rezerváciu. Rezervačný poplatok pri nehnuteľnosti môže prepadnúť, ak úver nedostanete včas.

Pri živnostníkoch a podnikateľoch sa banky pozerajú na príjem z daňového priznania a niektoré vyžadujú určitú dĺžku podnikania. Ak ste práve začali podnikať, overte si podmienky vopred, pretože príjem z prvého roka nemusí banka akceptovať v plnej výške.

Na čo sa pripraviť počas schvaľovania

Banka môže požadovať doplnenie dokumentov, najmä pri príjme zo zahraničia, z podnikania alebo pri kúpe novostavby. Pri výstavbe budete čerpať úver po častiach podľa rozpočtu a postupu prác. Počítajte s tým, že vklad záložného práva do katastra nejaký čas trvá a peniaze predávajúcemu sa často uvoľňujú až po jeho podaní alebo zapísaní.

Počas schvaľovania nemeňte zamestnanie, ak to nie je nevyhnutné, a nežiadajte o ďalšie úvery ani o lízing. Každá nová žiadosť sa objaví v registri a môže zmeniť výpočet banky. Ak sa vaša situácia zmení, napríklad príde dieťa alebo klesne príjem, oznámte to banke, pretože to ovplyvňuje posúdenie.

Ak žiadate o úver s partnerom alebo s rodičom ako spoludlžníkom, banka posudzuje príjmy aj záväzky všetkých. Spoludlžník ručí za celý dlh, nie iba za svoju časť. Dohodnite sa preto vopred, ako budete postupovať, ak by jeden z vás nemohol splácať.

Pri novostavbe alebo rekonštrukcii si pripravte aj rozpočet stavby a stavebné povolenie alebo iný potrebný doklad. Banka bude uvoľňovať peniaze postupne a pred ďalším čerpaním môže žiadať doklady o doterajších výdavkoch. Počítajte s tým, že počas výstavby môžete platiť nájom aj úroky z načerpanej časti úveru súčasne.

Záver

Začnite prípravu niekoľko mesiacov pred kúpou. Upracte si dlhy, overte registre, nasporte vlastné zdroje s rezervou na vedľajšie náklady a dajte si spraviť predbežný výpočet vo viacerých bankách. Až keď viete, na akú sumu dosiahnete, podpisujte rezerváciu nehnuteľnosti.