Rast cien domov vo Veľkej Británii sa spomalil na 0,8 %, hypotéky drahnú

Čo ukázali septembrové dáta

Britský trh s nehnuteľnosťami naďalej stráca tempo. Podľa údajov stavebnej sporiteľne Nationwide priemerná cena domu vo Veľkej Británii v septembri medziročne vzrástla o 0,8 % a dosiahla 274 251 libier. V auguste pritom medziročný rast predstavoval 1,6 %, takže sa za jediný mesiac znížil na polovicu. Je to zároveň najpomalšie tempo rastu cien od decembra minulého roka.

Po očistení o sezónne vplyvy ceny domov klesli medzimesačne o 0,2 %. Samotné číslo nie je dramatické, no zapadá do širšieho obrazu: trh bol podľa zdrojov v posledných mesiacoch utlmený a kupujúci zostávajú opatrní.

• Priemerná cena: 274 251 libier.
• Medziročná zmena: +0,8 % (v auguste +1,6 %).
• Medzimesačná zmena: −0,2 % po sezónnom očistení.

Prečo kupujúcich odrádzajú hypotéky

Hlavným dôvodom slabšej aktivity je neistota spojená s konfliktom na Blízkom východe. Vojna USA a Izraela s Iránom a s ňou súvisiace narušenie toku ropy a plynu z oblasti Perzského zálivu zvyšujú ceny energií a živia obavy z inflácie. To sa prenáša do úrokových sadzieb hypoték, vďaka čomu je kúpa nového bývania drahšia.

Hlavný ekonóm Nationwide Robert Gardner upozornil, že geopolitické napätie je naďalej vysoké a tlačí na ceny energií. Podľa neho to vedie k rastúcim očakávaniam finančných trhov, že Bank of England zvýši svoju základnú sadzbu. Práve očakávania o vývoji sadzieb pritom udržiavajú tlak na trhové úrokové sadzby, od ktorých sa odvíja cena hypoték.

Spoločnosť Moneyfacts podľa citovanej správy uviedla, že priemerná úroková sadzba dvojročnej fixnej hypotéky vo Veľkej Británii vzrástla na najvyššiu úroveň od júla 2024. Priemerná sadzba päťročnej fixácie dosiahla najvyššiu úroveň od októbra 2023. Obe sadzby sú nad 5,9 %.

Čo očakávajú trhy od Bank of England

Ďalšie zdražovanie hypoték nie je vylúčené. Investori podľa zdroja oceňujú na 92 % pravdepodobnosť, že Bank of England na najbližšom zasadnutí 5. novembra zvýši základnú sadzbu z 3,75 % na 4 %. Trhy zároveň očakávajú aspoň tri ďalšie zvýšenia v roku 2027, čo by dostalo základnú sadzbu na 4,75 % do konca budúceho roka.

Centrálna banka sa snaží znížiť infláciu, ktorá je teraz na úrovni 3,1 %, späť k cieľu 2 %. Vlani v septembri však podľa zdroja predpovedala, že index spotrebiteľských cien by mohol v prvom štvrťroku 2027 prekročiť 4 %. Ide o odhad, nie o istotu, no ukazuje, prečo trhy počítajú s prísnejšou menovou politikou.

Dôležité je aj to, že ide o očakávania trhu. Ak sa vývoj energií, inflácie alebo geopolitickej situácie zmení, môžu sa zmeniť aj ceny na finančných trhoch a s nimi sadzby hypoték.

Regióny sa vyvíjajú rozdielne

Národný priemer skrýva výrazné rozdiely. Rast cien sa za posledné tri mesiace spomalil vo väčšine britských regiónov. Medziročne ceny klesli v štyroch oblastiach: v oblasti Outer Metropolitan mimo Londýna, v juhozápadnom Anglicku, v East Midlands a v East Anglii.

Najväčší medziročný pokles zaznamenala East Anglia, a to o 0,7 %. Naopak, Severné Írsko bolo výnimkou: s medziročným rastom 5,9 % si udržalo najsilnejšie tempo spomedzi regiónov. Pre pozorovateľov trhu je to pripomienka, že „britský trh s nehnuteľnosťami“ nie je jednotný celok a priemery môžu zakrývať veľké lokálne rozdiely.

Dostupnosť sa zlepšuje, ale len čiastočne

Pomalší rast cien má aj svetlú stránku. Gardner uviedol, že základná dostupnosť bývania sa zlepšuje, pretože ceny domov už dlhšie rastú podstatne pomalšie než mzdy. Tento pozitívny efekt však vyššie sadzby hypoték zatiaľ iba čiastočne kompenzujú. Podľa neho by sa aktivita na trhu mala v nasledujúcich štvrťrokoch oživiť, ak energetický šok odznie a vráti sa dôvera. Pomohlo by najmä, keby trhové sadzby klesli späť na úroveň spred konfliktu.

Kupujúci sa medzitým pripravujú na štart vládneho programu Your First Home, ktorý má pomôcť prvokupujúcim bez rodinného zázemia, na ktoré by sa mohli spoľahnúť pri financovaní. Program počíta s vládou podporeným úverom na vlastné imanie vo výške 20 % kúpnej ceny. Kupujúci by musel zložiť minimálnu zálohu 2,5 %, takže štandardnú hypotéku by potreboval na 77,5 % hodnoty nehnuteľnosti.

Program sa vzťahuje iba na Anglicko a na novostavby bytov alebo domov. Už samotná správa o jeho spustení podľa zdroja zvýšila cenu akcií developerov vrátane spoločností Persimmon, Barratt Redrow, Taylor Wimpey, Crest Nicholson a Vistry. Z dostupných informácií však nemožno posudzovať, ako sa tieto firmy budú vyvíjať ďalej, ani aký bude skutočný dopad programu na trh.

Čo to znamená pre bežného investora na Slovensku

Britský trh s bývaním sa môže zdať vzdialený, no ponúka niekoľko všeobecných poučení. Po prvé, cena nehnuteľností úzko súvisí s cenou financovania. Keď rastú hypotekárne sadzby, kupujúci si môžu dovoliť menej, čo sa prejaví v dopyte a postupne aj v cenách. Takýto mechanizmus platí na mnohých trhoch, nielen v Británii.

Po druhé, geopolitické udalosti sa môžu cez energie a infláciu prenášať do sadzieb a následne do reálnej ekonomiky. Investor, ktorý drží nehnuteľnostné fondy, akcie stavebných firiem alebo širšie podielové fondy s britskou expozíciou, môže tieto súvislosti sledovať pri hodnotení rizík. Pri investíciách v librách treba rátať aj s menovým rizikom, teda s tým, že zmena kurzu libry voči euru ovplyvní výsledok v eurách.

Po tretie, krátkodobé reakcie akcií na správy, ako je spustenie vládneho programu, nemusia zodpovedať dlhodobému vývoju firiem. Oživenie dopytu závisí od viacerých faktorov, ktoré zatiaľ nie sú isté: od vývoja cien energií, inflácie, rozhodnutí centrálnej banky a od dôvery domácností.

Na čo sa oplatí sledovať vývoj

• Rozhodnutie Bank of England 5. novembra: či sa naplnia očakávania zvýšenia základnej sadzby zo 3,75 % na 4 %.
• Inflácia: či sa z úrovne 3,1 % bude približovať k cieľu 2 %, alebo sa naplní scenár rastu nad 4 % v prvom štvrťroku 2027.
• Sadzby hypoték: či priemerné fixácie zostanú nad 5,9 %, alebo sa začnú vracať k úrovniam spred konfliktu.
• Ceny energií: vývoj situácie v Perzskom zálive ako hlavný zdroj neistoty.
• Regionálne údaje: rozdiely medzi regiónmi, napríklad medzi East Anglioiu a Severným Írskom.

Zhrnutie

Septembrové údaje Nationwide ukazujú trh, ktorý sa spomaľuje pod tlakom drahších hypoték a neistoty okolo energií a inflácie. Medziročný rast cien 0,8 % je najnižší od decembra minulého roka a v štyroch regiónoch ceny dokonca klesli. Zároveň platí, že ceny domov rastú pomalšie než mzdy, čo podľa ekonóma Nationwide zlepšuje základnú dostupnosť bývania. Ďalší vývoj bude závisieť najmä od rozhodnutí Bank of England, od cien energií a od toho, či sa vráti dôvera kupujúcich.

Tento text má iba informačný charakter a nepredstavuje investičné poradenstvo ani odporúčanie na nákup či predaj akýchkoľvek finančných nástrojov. Investovanie je spojené s rizikom a minulé údaje nezaručujú budúce výsledky.