Ako postupovať, keď končí fixácia hypotéky

Fixácia určuje, ako dlho sa nemení úroková sadzba hypotéky. Po jej skončení banka nastaví novú sadzbu podľa aktuálnych podmienok. Splátka sa môže zvýšiť aj znížiť. Práve pri konci fixácie máte najväčší priestor na zmenu, preto je dobré začať sa pripravovať s dostatočným predstihom.

Čo vám zaručuje zákon

• Oznámenie vopred. Banka vám musí bezplatne oznámiť termín konca fixácie najneskôr dva mesiace pred jej uplynutím.
• Splatenie bez poplatkov. Ak úver alebo jeho časť splatíte v súvislosti s koncom fixácie, banka nesmie žiadať úroky, poplatky ani iné náklady.
• Lehota na žiadosť. Ak banka vyžaduje žiadosť o predčasné splatenie, musíte ju zaslať najneskôr mesiac pred koncom fixácie.
• Podklady bez poplatku. Po doručení žiadosti vám banka musí bezodkladne poskytnúť všetky podklady k splateniu.

Pri variabilnej sadzbe platí podobný princíp. Banka vám musí zmenu sadzby oznámiť najneskôr dva mesiace vopred a v súvislosti so zmenou sadzby môžete úver splatiť bez poplatkov. Oznámenie obsahuje aj novú sadzbu a výšku marže.

Tieto pravidlá sa nevzťahujú na úvery s fixnou sadzbou na celú dobu splatnosti.

Časový plán krok za krokom

1. Štyri až šesť mesiacov vopred si v zmluve overte dátum konca fixácie a zostatok úveru.
2. Zistite podmienky v zmluve. Ako a dokedy treba podať žiadosť o predčasné splatenie.
3. Požiadajte súčasnú banku o ponuku novej sadzby pre rôzne dĺžky fixácie.
4. Oslovte iné banky a vyžiadajte si formuláre ESIS pre refinancovanie.
5. Dva mesiace vopred skontrolujte oznámenie banky s novou sadzbou.
6. Rozhodnite sa: ostať s novou fixáciou, refinancovať, alebo splatiť časť úveru.
7. Najneskôr mesiac vopred doručte žiadosť o predčasné splatenie, ak odchádzate alebo chcete splatiť časť.
8. Po konci fixácie skontrolujte nový splátkový kalendár a výšku splátky.

Oznámenie banky si prečítajte celé. Nájdete v ňom novú sadzbu alebo ponuku fixácií, novú splátku a informáciu o tom, dokedy sa máte rozhodnúť. Ak vám niečo nie je jasné, pýtajte sa hneď, nie až pár dní pred koncom lehoty.

Tri možnosti, ako pokračovať

Ostať v banke. Najjednoduchšie riešenie. Nezabudnite však, že ponuka súčasnej banky nemusí byť najlepšia. Ak máte ponuku konkurencie, využite ju pri rokovaní.

Refinancovať. Nová banka splatí pôvodný úver. Pri konci fixácie je splatenie bez poplatku. Počítajte však s nákladmi na ocenenie nehnuteľnosti, vklad záložného práva a poistenie, ak ich nová banka neprevezme.

Splatiť časť alebo celý úver. Ak máte úspory, koniec fixácie je vhodný čas na väčšiu mimoriadnu splátku bez poplatku. Rozhodnite sa, či chcete nižšiu splátku, alebo kratšiu dobu splácania. Nechajte si však dostatočnú rezervu.

Pri porovnaní ponúk myslite na to, že súčasná banka nemusí požadovať nové ocenenie nehnuteľnosti ani nový vklad do katastra. Pri refinancovaní tieto náklady často vzniknú. Rozdiel v sadzbe preto prepočítajte na eurá za celú novú fixáciu a odpočítajte od neho náklady na prechod. Až výsledok ukáže, či sa zmena oplatí.

Ak neurobíte nič, banka po skončení fixácie spravidla nastaví novú sadzbu a novú fixáciu podľa zmluvy a oznámenia. Úver pokračuje, ale nemusí ísť o najlepšie podmienky, aké by ste mohli získať.

Keď sa splátka výrazne zvýši

Ak nová splátka zaťaží rozpočet, máte viac možností. Môžete požiadať o predĺženie splatnosti, ak to dovolia limity. Môžete spojiť splatenie časti úveru s nižšou splátkou alebo zvoliť ponuku inej banky.

Zákon o úveroch na bývanie umožňuje bankám poskytovať hypotekárnu pomoc. Týka sa úverov, ktorých splácanie začalo pred 1. januárom 2024, pri prvej zmene sadzby po skončení fixácie po 31. júli 2025. Pomoc predstavuje 75 % z nárastu splátky, najviac 150 eur mesačne. Priemerný príjem žiadateľa nesmie presiahnuť 1,6-násobok priemernej mzdy za posudzovaný rok a žiadosť sa podáva mesačne spätne. Banky sa môžu rozhodnúť, či pomoc poskytujú, a informujú o tom na svojom webe.

Ak by ste splátku nezvládli ani po úpravách, kontaktujte banku ešte pred prvým omeškaním. Banka musí mať postupy na úpravu podmienok splácania.

Pri zvýšenej splátke si upravte aj rozpočet. Prejdite pravidelné výdavky, zrušte nepotrebné služby a doplňte rezervu, aby vás vyššia splátka nezaskočila v mesiaci s nečakaným výdavkom.

Záver

Koniec fixácie si poznačte do kalendára a začnite s prípravou niekoľko mesiacov vopred. Porovnajte ponuku súčasnej banky s konkurenciou, zvážte mimoriadnu splátku bez poplatku a dodržte mesačnú lehotu na žiadosť o predčasné splatenie. Ak sa splátka výrazne zvýši, overte si nárok na hypotekárnu pomoc a riešte situáciu s bankou včas.