Ako sa pripraviť na podpis kúpnej zmluvy a úschovu

Kúpna zmluva na nehnuteľnosť musí mať písomnú formu a vlastnícke právo nadobudnete až vkladom do katastra. Medzi podpisom a zápisom preto uplynie určitý čas. Práve na toto obdobie slúži úschova, ktorá chráni kupujúceho aj predávajúceho. Ako sa na podpis pripraviť?

Čo musí kúpna zmluva obsahovať

Zmluvu si vyžiadajte niekoľko dní pred podpisom. Skontrolujte najmä tieto náležitosti:

• presnú identifikáciu zmluvných strán vrátane rodných čísel a adries,
• presné označenie nehnuteľnosti podľa listu vlastníctva, teda katastrálne územie, číslo listu vlastníctva, parcely, súpisné číslo, číslo bytu a podiely na spoločných častiach,
• kúpnu cenu a spôsob jej zaplatenia vrátane odkazu na zmluvu o úschove,
• popis tiarch a spôsob ich odstránenia, napríklad splatenie úveru predávajúceho,
• termín a spôsob odovzdania nehnuteľnosti,
• vyhlásenia predávajúceho o stave nehnuteľnosti a o tom, že neexistujú nezapísané záväzky,
• kto podá návrh na vklad a kto zaplatí poplatky,
• postup pri zamietnutí alebo prerušení konania o vklade.

Ak kupujete byt, predávajúci by mal doložiť potvrdenie správcu alebo spoločenstva vlastníkov o tom, či má nedoplatky. Zákon o vlastníctve bytov rieši, ako sa s nedoplatkami pri prevode naloží, preto túto otázku nevynechajte.

Druhy úschovy

Pri všetkých typoch platí, že peniaze sa predávajúcemu vyplatia až po splnení podmienok. Najčastejšou podmienkou je predloženie listu vlastníctva, na ktorom je kupujúci zapísaný ako vlastník a nie sú na ňom ťarchy, s ktorými zmluva nepočíta. Poplatok za úschovu si dohodnite vopred a porovnajte ponuky.

Príprava krok za krokom

1. Skontrolujte list vlastníctva. Urobte to pri rezervácii a znova v deň podpisu.
2. Vyžiadajte si návrhy zmlúv. Kúpnu zmluvu, zmluvu o úschove a pri hypotéke aj záložnú zmluvu.
3. Porovnajte údaje. Mená, rodné čísla, čísla parciel a bytov musia sedieť s listom vlastníctva a dokladmi.
4. Dohodnite podmienky úschovy. Kedy a komu sa peniaze vyplatia, čo sa stane pri zamietnutí vkladu, kedy sa vrátia kupujúcemu.
5. Pripravte doklady. Platný občiansky preukaz, pri zastúpení plnú moc s úradne overeným podpisom, pri hypotéke dokumenty od banky.
6. Zabezpečte overenie podpisov. Na zmluvách, ktoré idú na kataster, je potrebné úradné overenie podpisov, pokiaľ zákon nepripúšťa inú formu, napríklad pri elektronickom podaní s kvalifikovaným elektronickým podpisom.
7. Podpíšte zmluvy a zložte peniaze do úschovy. Doklad o zložení si uschovajte.
8. Podajte návrh na vklad. Priložte zmluvy v požadovanom počte vyhotovení a zaplaťte správny poplatok.
9. Sledujte stav konania. Informácie nájdete v elektronických službách katastra.

Návrh na vklad a lehoty

Návrh na vklad sa podáva na katastrálny odbor okresného úradu, v obvode ktorého sa nehnuteľnosť nachádza, alebo elektronicky. Podľa Úradu geodézie, kartografie a katastra SR je štandardná lehota na rozhodnutie 30 dní od doručenia návrhu. Za príplatok možno požiadať o urýchlené rozhodnutie. Správny poplatok je nižší pri elektronickom podaní. Aktuálnu výšku poplatkov a podmienky urýchleného konania si overte v sadzobníku na stránke úradu.

Ak má návrh nedostatky, kataster konanie preruší a vyzve na ich odstránenie. Lehota sa tým predĺži. Najčastejšími chybami sú nepresné označenie nehnuteľnosti, chýbajúce overenie podpisu alebo nesúlad údajov s listom vlastníctva.

Po podpise a po zápise

Po povolení vkladu správca úschovy overí splnenie podmienok a peniaze vyplatí. Potom nasleduje odovzdanie nehnuteľnosti s preberacím protokolom. Ako nový vlastník podajte obci priznanie k dani z nehnuteľností do 31. januára nasledujúceho roka, prihláste sa u správcu domu a prepíšte energie.

Otázky, ktoré položiť pred podpisom

• Kto presne pripravil zmluvu a koho záujmy zastupuje?
• Kto zodpovedá za podanie návrhu na vklad a za odstránenie prípadných nedostatkov?
• Čo sa stane s peniazmi, ak kataster návrh zamietne alebo ak sa konanie preruší?
• Kedy a za akých podmienok banka predávajúceho vydá súhlas s výmazom záložného práva?
• Kto platí poplatok za úschovu, overenie podpisov a návrh na vklad?
• Kedy presne prevezmete kľúče a čo sa stane, ak predávajúci byt včas neuvoľní?

Odpovede si nechajte zapracovať priamo do zmluvy alebo do zmluvy o úschove. Ústne prísľuby sa pri spore ťažko preukazujú.

Záver

Najdôležitejšie je nepodpisovať nič pod časovým tlakom. Zmluvu si prečítajte vopred, podmienky úschovy naviažte na zápis do katastra a číslo účtu úschovy si overte. S kompletnými dokladmi a správne overenými podpismi prebehne vklad bez zbytočných prieťahov.