Ako vypočítať skutočný výnos z prenájmu bytu

Keď niekto povie, že byt „zarába päť percent“, väčšinou myslí hrubý výnos. Ten však nezohľadňuje náklady, ktoré ako vlastník platíte. Ak chcete porovnať prenájom s inými investíciami, potrebujete čistý výnos. V tomto návode si ho vypočítate krok za krokom.

Hrubý a čistý výnos

Hrubý výnos je ročné nájomné vydelené celkovou investíciou a vynásobené stom. Ak byt s nákladmi na kúpu stál 200 000 eur a ročne prinesie 9 600 eur nájomného, hrubý výnos je 4,8 %. Tento údaj je užitočný len na rýchle porovnanie bytov.

Čistý výnos berie do úvahy všetko, čo musíte zaplatiť vy a nepreúčtujete nájomcovi. Počíta sa rovnako, ale v čitateli je ročné nájomné po odpočítaní nákladov a dane. Práve tento údaj hovorí, koľko vaše peniaze skutočne zarábajú.

Čo patrí do celkovej investície

Do menovateľa nepatrí len kúpna cena. Pripočítajte všetky jednorazové výdavky spojené s kúpou a sprevádzkovaním bytu:

• kúpnu cenu,
• poplatok za návrh na vklad do katastra, úschovu, overenie podpisov a odhad,
• províziu realitnej kancelárie, ak ju platíte vy,
• rekonštrukciu, maľovanie a zariadenie,
• poplatky súvisiace s hypotékou, ak ju máte.

Priebežné náklady, na ktoré sa zabúda

Ako vlastník platíte do fondu prevádzky, údržby a opráv aj vtedy, keď je byt prázdny. K tomu pribudne daň z nehnuteľností, poistenie, drobné opravy a výmena spotrebičov. Ak prenájom spravuje tretia strana, zaplatíte jej odmenu. Zložky, ktoré sa bežne preúčtujú nájomcovi, ako teplo či voda, do výpočtu nezahŕňajte, pokiaľ ich skutočne platí nájomca.

Dôležitá je aj neobsadenosť. Medzi dvoma nájomcami byt často stojí prázdny niekoľko týždňov. Rozumné je počítať s tým, že nájomné nebudete inkasovať všetkých dvanásť mesiacov. Konkrétny počet mesiacov odhadnite podľa lokality a vlastných skúseností.

Výpočet krok za krokom

1. Spočítajte celkovú investíciu. Kúpna cena plus všetky jednorazové výdavky.
2. Určte ročné nájomné. Mesačné nájomné bez záloh za služby vynásobte počtom mesiacov, počas ktorých očakávate obsadenosť.
3. Spočítajte ročné náklady vlastníka. Fond opráv, daň z nehnuteľností, poistenie, rezerva na opravy, správa.
4. Odhadnite daň z príjmov. Príjmy z prenájmu do 500 eur ročne sú oslobodené, zo sumy nad limit sa platí daň. Aktuálne pravidlá overte na stránke Finančnej správy.
5. Vypočítajte čistý ročný príjem. Nájomné mínus náklady mínus daň.
6. Vydeľte čistý príjem celkovou investíciou. Výsledok vynásobte stom a dostanete čistý výnos v percentách.

Modelový príklad

Nasledujúce čísla sú ilustračné a slúžia len na ukážku postupu.

Hrubý výnos pri dvanástich mesiacoch by bol 4,8 %, čistý vyšiel približne o tretinu nižší. Takýto rozdiel nie je výnimkou.

Keď kupujete na hypotéku

Pri financovaní úverom sledujte dva ďalšie ukazovatele. Prvým je mesačný cash flow, teda nájomné mínus splátka a náklady. Ak je záporný, prenájom dotujete z vlastného príjmu. Druhým je výnos z vlastného kapitálu, teda čistý príjem po zaplatení úrokov vydelený sumou, ktorú ste vložili z vlastných peňazí. Úver môže tento výnos zvýšiť, no rovnako znásobuje riziko pri raste sadzieb alebo dlhšom výpadku nájomcu.

Ako výsledok porovnať s inými investíciami

Čistý výnos z prenájmu porovnávajte vždy s investíciami s podobným rizikom a dobou držby. Zohľadnite pritom niekoľko rozdielov:

• Likvidita. Podiel vo fonde predáte za pár dní, byt obvykle za niekoľko mesiacov a s nákladmi.
• Čas. Hľadanie nájomcov, opravy a komunikácia sú práca, ktorú by ste pri inej investícii nemuseli robiť.
• Koncentrácia. Jeden byt znamená jednu lokalitu a jedného nájomcu. Výpadok znamená stratu celého príjmu.
• Inflácia. Nájomné môžete časom zvyšovať, ak to umožňuje zmluva a trh, čo časť inflácie kompenzuje.

Ak po započítaní všetkého vychádza čistý výnos podobný bezpečnejším alternatívam, zvážte, či vám prenájom za námahu stojí. Rozhodnutie však závisí aj od vašich cieľov, napríklad ak byt raz plánujete dať deťom.

Záver

Skutočný výnos z prenájmu zistíte, len ak poctivo započítate všetky náklady, neobsadenosť a dane. Výsledok porovnajte s inými možnosťami, napríklad s termínovaným vkladom alebo fondom, a zohľadnite aj čas, ktorý správe bytu venujete. Výpočet si raz ročne zopakujte so skutočnými číslami.