Ako priznať príjem z prenájmu bytu

Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria podľa zákona o dani z príjmov medzi príjmy podľa § 6 ods. 3. Tento návod sa týka fyzickej osoby, ktorá prenajíma byt, ktorý nemá zaradený v obchodnom majetku, teda bežného majiteľa bytu, ktorý nepodniká. Ak prenajímate krátkodobo a poskytujete aj ďalšie služby, môže ísť o podnikanie a platia iné pravidlá.

Krok prvý: registrácia na daňovom úrade

Kto na Slovensku prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť, musí sa zaregistrovať na daňovom úrade. Lehota je do konca kalendárneho mesiaca, ktorý nasleduje po mesiaci, v ktorom ste začali prenajímať. Povinnosť platí bez ohľadu na výšku príjmu.

Výnimky sú dve. Registrovať sa nemusíte, ak ste už registrovaný na daňovom úrade z dôvodu podnikania alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti. Registrácia sa netýka ani prenájmu samotného pozemku.

Oslobodenie 500 € a povinnosť podať priznanie

Príjmy z prenájmu nehnuteľností sú oslobodené od dane, ak ich úhrn spolu s príjmami z príležitostných činností a niektorými príjmami z predaja cenných papierov nepresiahne v roku 500 €. Ak príjmy limit prekročia, zdaňuje sa len suma nad limit.

Daňové priznanie musíte podať, ak vaše zdaniteľné príjmy za rok presiahnu zákonom stanovenú hranicu, ktorá sa odvíja od nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka. Aktuálnu sumu overte na stránke Finančnej správy. Ak máte okrem mzdy aj zdaniteľný príjem z prenájmu, ročné zúčtovanie u zamestnávateľa vám nestačí a podávate priznanie typu B.

Aké výdavky môžete uplatniť

Pri prenájme bytu mimo obchodného majetku si môžete uplatniť len skutočne vynaložené a preukázateľné výdavky. Paušálne výdavky sa tu nepoužívajú. Finančná správa uvádza najmä výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti:

• energie, teda elektrinu, teplo, teplú vodu a plyn,
• služby, napríklad odvoz odpadu, osvetlenie spoločných priestorov či internet,
• preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv.

Odpisy bytu si pri tomto type prenájmu uplatniť nemôžete. Pri ďalších výdavkoch, napríklad na opravy, poistenie alebo daň z nehnuteľnosti, si pred uplatnením overte aktuálny výklad Finančnej správy.

Ak využívate oslobodenie 500 €, výdavky nemôžete uplatniť celé. Uplatníte ich v rovnakom pomere, v akom sú zdaniteľné príjmy k celkovým príjmom z prenájmu. Ak vám nájomca platí aj úhrady za energie, sú spravidla súčasťou príjmu a skutočné platby dodávateľom uplatníte ako výdavok.

Postup krok za krokom

1. Po začatí prenájmu sa v lehote zaregistrujte na príslušnom daňovom úrade.
2. Počas roka si uchovávajte nájomnú zmluvu, výpisy o prijatom nájomnom a doklady o výdavkoch.
3. Po skončení roka spočítajte všetky príjmy z prenájmu, ktoré ste v danom roku prijali.
4. Posúďte, či uplatníte oslobodenie 500 €, a zohľadnite, či ho nečerpáte aj na iné príjmy.
5. Spočítajte preukázateľné výdavky a pri oslobodení ich pomerne znížte.
6. V priznaní typu B vyplňte VI. oddiel a tabuľku č. 1, kde je riadok pre príjmy z prenájmu nehnuteľností.
7. Ak prenajímate byt v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, overte si pravidlá rozdelenia príjmov a výdavkov.
8. Priznanie podajte a daň zaplaťte do 31. marca nasledujúceho roka.

Sadzba dane

Základ dane z prenájmu sa sčíta s ďalšími príjmami, napríklad so mzdou, a zdaní sa progresívne. Za rok 2026 platia sadzby 19, 25, 30 a 35 % podľa výšky celkového základu dane.

Kedy príjem priznávate. Príjem z prenájmu uvádzate v roku, v ktorom ste ho prijali. Ak vám nájomca zaplatí januárové nájomné už v decembri, patrí do príjmov roka, keď peniaze prišli. Rovnako sa posudzuje zábezpeka, ak si ju ponecháte, napríklad na náhradu škody. Pri pochybnostiach si posúdenie overte vo Finančnej správe.

Nepeňažné plnenie. Ak vám nájomca namiesto nájomného napríklad zrekonštruuje byt, môže ísť o nepeňažný príjem, ktorý treba oceniť a zdaniť. Finančná správa má k tejto téme samostatné usmernenie.

Spoluvlastníctvo. Ak byt vlastníte s inou osobou v podielovom spoluvlastníctve, príjmy a výdavky sa spravidla delia podľa podielov a každý spoluvlastník ich priznáva sám.

Záver a odporúčanie

Pri prenájme bytu nezabudnite na registráciu hneď po podpise zmluvy. Počas roka zbierajte doklady o výdavkoch a oddeľte platby za prenájom od osobných financií. Oslobodenie 500 € pomôže najmä pri nízkom príjme, pri bežnom nájomnom počítajte s daňou. Pri prenájme viacerých nehnuteľností alebo pri krátkodobom prenájme sa poraďte s odborníkom.