Cena nehnuteľnosti podľa cieľového výnosu

Na čo kalkulačka slúži

Kalkulačka určí, akú cenu môžete za nehnuteľnosť zaplatiť, aby vám nájom priniesol zadaný hrubý výnos. Hodí sa investorom, ktorí hľadajú byt na prenájom a chcú rýchlo zistiť, či je ponúkaná cena primeraná očakávanému nájmu. Zadáte mesačný nájom a cieľový hrubý výnos v percentách ročne. Výsledkom je zodpovedajúca cena nehnuteľnosti v eurách. Je to hrubý výnos, preto nezahŕňa dane, náklady ani neobsadenosť. Hodí sa na rýchle porovnanie ponúk bez zložitého modelu.

Ako ju použiť krok za krokom

1. Do poľa Mesačný nájom zadajte nájomné, ktoré chcete z nehnuteľnosti dostávať, v eurách.
2. Do poľa Cieľový hrubý výnos zadajte ročný výnos z nájmu v percentách z ceny.
3. Prečítajte si riadok Zodpovedajúca cena, ktorý ukazuje maximálnu cenu pri zvolenom výnose.
4. Porovnajte výsledok s cenou, ktorú predávajúci požaduje, a zvážte ďalšie náklady.

Ako čítať výsledok

Zodpovedajúca cena je hranica, pri ktorej nájom dosiahne cieľový hrubý výnos. Ak je požadovaná cena nižšia, výnos vychádza lepší, ak vyššia, horší. Najviac výsledok ovplyvňuje cieľový výnos: čím vyšší, tým nižšia prijateľná cena. Keďže ide o hrubý výnos, skutočný bude nižší o dane, fond opráv, poistenie či prázdne obdobia. Použite výsledok ako rýchly filter. Skúste viac hodnôt výnosu, aby ste videli rozpätie cien.

Časté chyby pri výpočte

• Zámena hrubého a čistého výnosu: kalkulačka počíta hrubý, takže po odpočítaní nákladov a daní je skutočný výnos nižší.
• Zadanie nájmu, ktorý trh reálne nezaplatí, napríklad príliš vysokého, a následné preceňovanie nehnuteľnosti.
• Zadanie ročného nájmu do poľa Mesačný nájom, čím sa výsledná cena nadhodnotí dvanásťnásobne.

Časté otázky

Ako sa počíta cena nehnuteľnosti podľa cieľového výnosu?

Mesačný nájom sa vynásobí dvanástimi a vydelí cieľovým hrubým výnosom vyjadreným ako desatinné číslo. Výsledok je cena, pri ktorej ročný nájom zodpovedá zadanému percentu. Výsledok je cena, pri ktorej nájom dosiahne zvolený výnos. Postup je teda jednoduchý a pri zmene vstupov ho môžete rýchlo zopakovať.

Čo je hrubý výnos z nájmu?

Je to ročný nájom delený cenou nehnuteľnosti, bez odpočítania nákladov, daní či neobsadenosti. Ukazuje rýchle porovnanie ponúk, nie skutočný čistý zisk z prenájmu. Používa sa na rýchle porovnanie realitných ponúk medzi sebou. Čím vyšší výnos požadujete, tým nižšia cena nehnuteľnosti vám vyhovuje, a naopak.

Aké údaje potrebujem?

Potrebujete očakávaný mesačný nájom a požadovaný hrubý výnos v percentách. Nájom odhadnete z inzerátov porovnateľných bytov v danej lokalite. Spoľahlivejší odhad dostanete porovnaním viacerých inzerátov v okolí a overením cien. Pomôže porovnanie viacerých ponúk. Čím viac ponúk porovnáte, tým spoľahlivejší odhad dostanete.

Je výsledok presný?

Je orientačný. Nezohľadňuje dane, opravy, poistenie ani obdobia bez nájomníka. Pre úplný obraz doplňte aj výpočet cash flow a overte si daňové pravidlá na oficiálnom zdroji. Ďalšie náklady môžu výnos výrazne znížiť. Ďalšie náklady môžu skutočný výnos výrazne znížiť, preto ich pri rozhodovaní nezanedbajte.