Čistý výnos z prenájmu

Na čo kalkulačka slúži

Kalkulačka vypočíta, aký výnos vám prinesie prenajímaná nehnuteľnosť po zohľadnení nákladov, neobsadenosti a dane. Zadáte cenu vrátane nákladov na kúpu, mesačný nájom, ročné náklady, neobsadenosť v percentách a daň z príjmu z prenájmu. Dostanete čistý výnos po dani, čistý ročný príjem a výnos pred daňou. Hodí sa na porovnanie viacerých investičných bytov alebo na kontrolu, či sa nájom oplatí. Výpočet vám pomôže nepodľahnúť lákavému hrubému výnosu z inzerátu a ukáže, koľko z nájmu vám po odpočítaní nákladov a dane reálne zostane.

Ako ju použiť krok za krokom

1. Do poľa Cena vrátane nákladov na kúpu zadajte celkovú sumu, ktorú ste za nehnuteľnosť zaplatili.
2. Do poľa Mesačný nájom vpíšte nájomné a do poľa Ročné náklady fond opráv, poistku a údržbu.
3. Do poľa Neobsadenosť zadajte percento roka, keď byt nebude prenajatý.
4. Do poľa Daň z príjmu z prenájmu vpíšte sadzbu a prečítajte si výnos po dani.

Ako čítať výsledok

Čistý výnos po dani je čistý ročný príjem vydelený cenou nehnuteľnosti, v percentách. Príjem vzniká z ročného nájmu zníženého o neobsadenosť a náklady a potom o daň. Pri príklade je výnos pred daňou približne 4,8 % a po dani približne 3,9 %. Najviac ho ovplyvňuje pomer nájmu k cene a neobsadenosť. Výsledok nepočíta s odpismi ani oslobodením, preto je orientačný a pravidlá si overte.

Časté chyby pri výpočte

• Do ceny nezahrnúť náklady na kúpu, ako sú poplatky či rekonštrukcia, čo nadhodnotí výnos.
• Zadanie neobsadenosti nulou, hoci medzi nájomníkmi býva byt prázdny a príjem klesá aspoň o niekoľko percent.
• Zabudnutie na ročné náklady, napríklad fond opráv, poistku a údržbu, čím sa výnos zdá vyšší, než v skutočnosti je.

Časté otázky

Ako sa počíta čistý výnos z prenájmu?

Najprv sa spočíta ročný nájom, zníži sa o neobsadenosť a odpočítajú sa ročné náklady. Výsledok sa zníži o daň a vydelí cenou nehnuteľnosti. Tak vznikne čistý výnos po dani v percentách. Výsledok tak môžete rýchlo porovnať s výnosmi iných nehnuteľností alebo investícií.

Čo znamená neobsadenosť?

Neobsadenosť je percento roka, keď byt neprináša nájom, napríklad pri hľadaní nového nájomníka alebo pri oprave. Čím je vyššia, tým nižší je ročný príjem. Hodnotu odhadnite podľa skúseností z lokality a typu nehnuteľnosti. Pri novom byte ju odhadnite opatrne, aby ste nepočítali s nepretržitým obsadením.

Aké údaje potrebujem na výpočet?

Potrebujete celkovú cenu vrátane nákladov na kúpu, mesačný nájom, súčet ročných nákladov, odhad neobsadenosti a sadzbu dane z príjmu z prenájmu. Sadzbu dane a možnosti oslobodenia overte u Finančnej správy. Zahrňte do ceny aj poplatky a prípadnú rekonštrukciu, inak bude výnos vyzerať lepšie, než je.

Je výsledok presný?

Je zjednodušený. Nezohľadňuje oslobodenie od dane, odpisy ani zmeny cien a nájmov v čase. Slúži na porovnanie variantov, nie ako daňové priznanie. Reálny výnos môžu ovplyvniť aj mimoriadne opravy či zmena sadzieb. Použite ho teda na porovnanie variantov, nie na presné plánovanie daňovej povinnosti.