Zisk z kúpy, rekonštrukcie a predaja (flipping)

Na čo kalkulačka slúži

Kalkulačka vypočíta čistý zisk z kúpy nehnuteľnosti, jej rekonštrukcie a predaja. Pomáha investorom aj jednotlivcom, ktorí zvažujú, či sa projekt oplatí, ešte pred kúpou. Zadáte nákupnú cenu, náklady na rekonštrukciu, ostatné náklady a predpokladanú predajnú cenu. Výsledkom je čistý zisk, celkové náklady a výnos z vlastného kapitálu v percentách. Nejde o investičné odporúčanie; dane a poplatky sa menia, preto si ich overte u daňového poradcu. Pomôže vám zistiť, či sa projekt oplatí, ešte kým sa zaviažete a vyložíte vlastné peniaze alebo úver.

Ako ju použiť krok za krokom

1. Do poľa Nákupná cena zadajte cenu, za ktorú nehnuteľnosť kupujete, v eurách.
2. Do poľa Náklady na rekonštrukciu vložte odhad všetkých stavebných a dodávateľských prác.
3. Do poľa Ostatné náklady zadajte dane, právnika, úver a ďalšie poplatky spojené s projektom.
4. Do poľa Predajná cena zadajte realistickú cenu, za ktorú predpokladáte predaj, a prečítajte si zisk.

Ako čítať výsledok

Čistý zisk je predajná cena znížená o celkové náklady, teda nákup, rekonštrukciu a ostatné položky. Výnos z vlastného kapitálu ukazuje, aké percento z nákladov tvorí zisk. Najviac výsledok ovplyvňuje rozdiel medzi predajnou cenou a nákladmi; malá odchýlka predajnej ceny alebo rekonštrukcie ho výrazne zmení. Preto počítajte aj pesimistickejšie scenáre a rezervu na neplánované výdavky. Skúste znížiť predajnú cenu alebo zvýšiť rekonštrukciu a sledujte, o koľko zisk klesne, aby ste videli rezervu.

Časté chyby pri výpočte

• Zadanie optimistickej predajnej ceny, ktorú trh nemusí potvrdiť, čím zisk výrazne nadhodnotíte.
• Podcenenie nákladov na rekonštrukciu a nezapočítanie rezervy na neočakávané práce, ktoré projekty často predražia.
• Vynechanie dane z predaja, úrokov z úveru a času držania nehnuteľnosti, ktoré môžu zisk podstatne znížiť.

Časté otázky

Ako sa počíta zisk z flippingu?

Od predajnej ceny sa odpočítajú celkové náklady, teda nákupná cena, rekonštrukcia a ostatné náklady. Výnos z vlastného kapitálu je zisk vydelený celkovými nákladmi a vynásobený 100. Výnos z vlastného kapitálu sa tu počíta z celkových nákladov, takže pri financovaní úverom sa môže skutočná návratnosť vlastných peňazí líšiť.

Čo patrí do ostatných nákladov?

Sú to náklady okrem nákupu a rekonštrukcie: poplatky a dane pri kúpe, právnik, náklady na úver a podobné položky. Čím úplnejšie ich zadáte, tým realistickejší výsledok dostanete. Do ostatných nákladov zahrňte všetko, čo projekt stojí navyše, vrátane úverových nákladov, poplatkov a daní, ktoré môžu zisk výrazne znížiť.

Aké údaje potrebujem?

Nákupnú cenu, odhad rekonštrukcie, ostatné náklady a predpokladanú predajnú cenu. Predajnú cenu overte podľa porovnateľných ponúk. Daňové dôsledky predaja overte u daňového poradcu. Predajnú cenu odhadnite podľa porovnateľných ponúk v lokalite a rekonštrukciu podľa cenových ponúk od dodávateľov, nie podľa očakávania.

Je výsledok presný?

Je orientačný a závisí od kvality odhadov. Nezohľadňuje čas držania, dane z predaja ani zmeny trhu. Je to pomôcka na prvotné posúdenie, nie záruka zisku ani odporúčanie investovať. Pre dane a presný výpočet sa poraďte s daňovým poradcom, pretože pravidlá sa menia a závisia od situácie.