Krátkodobý vs. dlhodobý prenájom

Na čo kalkulačka slúži

Kalkulačka porovnáva, koľko vám mesačne zostane z krátkodobého prenájmu typu Airbnb a koľko prinesie klasický dlhodobý nájom toho istého bytu. Zadáte priemernú cenu za noc, obsadenosť, podiel nákladov na upratovanie a poplatky a mesačný nájom pri dlhodobom prenájme. Výsledkom je čistý mesačný príjem z oboch variantov a ich rozdiel v eurách. Hodí sa majiteľom bytov, ktorí zvažujú, či sa im oplatí väčšia starostlivosť o hostí, alebo či im stačí pokojnejší nájomník.

Ako ju použiť krok za krokom

1. Zadajte Priemernú cenu za noc pri krátkodobom prenájme v eurách, napríklad podľa podobných ponúk vo vašom okolí.
2. Vyplňte Obsadenosť krátkodobého prenájmu v percentách, teda podiel nocí, ktoré budú reálne obsadené.
3. Doplňte Náklady na krátkodobý prenájom (upratovanie, poplatky) ako percento z tržieb.
4. Nakoniec zadajte Mesačný nájom pri dlhodobom prenájme a porovnajte oba čisté príjmy a ich rozdiel.

Ako čítať výsledok

Najdôležitejší je riadok Rozdiel: kladné číslo znamená, že krátkodobý prenájom vychádza na papieri lepšie, záporné ukazuje výhodu dlhodobého nájmu. Výsledok najviac ovplyvňuje obsadenosť, pretože tržby rastú lineárne s počtom obsadených nocí, a podiel nákladov. Kalkulačka nepočíta s vašim časom, prázdnymi mesiacmi ani sezónnosťou. Preto skúste viac scenárov s nižšou obsadenosťou a rozdiel porovnajte s prácou, ktorú krátkodobý prenájom vyžaduje. Rozdiel môže byť kladný aj záporný.

Časté chyby pri výpočte

• Zadať obsadenosť podľa najlepšieho mesiaca sezóny namiesto celoročného priemeru, čím sa príjem z krátkodobého prenájmu výrazne nadhodnotí.
• Podhodnotiť náklady a zabudnúť na prádlo, energie, provízie portálov či prestoje medzi hosťami, takže čistý príjem vyjde lepší ako v praxi.
• Porovnávať len čísla a ignorovať čas, riziko neobsadenosti a pravidlá bytového domu či obce pre krátkodobé ubytovanie, ktoré sa môžu meniť.

Časté otázky

Ako sa počíta čistý príjem z krátkodobého prenájmu?

Cena za noc sa vynásobí tridsiatimi nocami a obsadenosťou, čím vznikne priemerná mesačná tržba. Od nej sa odpočíta percentuálny podiel nákladov na upratovanie a poplatky. Dlhodobý prenájom sa neupravuje, použije sa priamo zadaný mesačný nájom. Pri predvolených hodnotách vychádza krátkodobý príjem len ako orientačný príklad, ktorý si môžete upraviť podľa svojej lokality.

Čo znamená obsadenosť pri Airbnb?

Obsadenosť je podiel nocí v mesiaci, počas ktorých je byt skutočne prenajatý. Pri hodnote 60 % ide približne o 18 nocí z tridsiatich. Tento údaj je pri porovnaní rozhodujúci, preto ho zadávajte konzervatívne. Pri sezónnych lokalitách preto radšej zadajte priemer za celý rok a nie hodnotu z letných mesiacov, keď je dopyt najvyšší.

Aké údaje potrebujem na výpočet?

Potrebujete odhad ceny za noc, očakávanú celoročnú obsadenosť, podiel nákladov na upratovanie a poplatky a realistický mesačný nájom pri dlhodobom prenájme. Odhady si overte na podobných ponukách vo vašej lokalite. Zadávať môžete aj nižšiu a vyššiu obsadenosť a porovnať, pri akej hodnote sa oba varianty vyrovnajú, teda kde je rozdiel nulový.

Je výsledok presný?

Výsledok je orientačný. Používa fixný mesiac s tridsiatimi nocami, neráta s daňami, odvodmi ani sezónnosťou a nezahŕňa váš čas. Daňové a regulačné pravidlá prenájmu sa menia, preto ich overte na oficiálnych zdrojoch. Pri rozhodnutí zvážte aj čas, ktorý vám starostlivosť o hostí zaberie, a riziko prázdnych týždňov, ktoré kalkulačka nevidí.