Hypotéky v USA opäť zdraželi: úrok pri 30-ročnej fixácii vyskočil na 7,40 %

Financovanie vlastného bývania v Spojených štátoch opäť zdražuje. Priemerný úrok pri hypotéke s 30-ročnou fixnou sadzbou podľa najnovších údajov, o ktorých informoval portál Investing.com, vyskočil na 7,40 %. Hranicu 7 % pritom trh dlho vnímal ako psychologickú bariéru. Jej prekročenie výrazne mení počty mnohých domácností, ktoré o kúpe nehnuteľnosti uvažujú.

Prečo je práve 30-ročná fixácia taká dôležitá

V USA tvorí hypotéka s úrokom fixovaným na celú dobu splácania základ trhu s bývaním. Na rozdiel od Slovenska, kde sa sadzby obvykle fixujú na niekoľko rokov, si americký dlžník zvyčajne zamkne úrok na tri desaťročia. Každá zmena sadzby v čase podpisu zmluvy sa teda prejaví vo výške splátky na veľmi dlhý čas.

Aj zdanlivo malý pohyb v desatinách percentuálneho bodu môže pri bežnej výške úveru znamenať citeľne vyššiu mesačnú splátku. Pri sadzbe nad 7 % navyše za celé obdobie splácania zaplatí dlžník na úrokoch viac, než si pôvodne požičal.

Čo stojí za rastom sadzieb

Hypotekárne úroky v USA priamo neurčuje centrálna banka. Najviac sa riadia výnosmi dlhodobých amerických štátnych dlhopisov, predovšetkým desaťročných. Tie zase odrážajú, čo investori čakajú od inflácie, hospodárskeho rastu a menovej politiky Federálneho rezervného systému.

K tomu, že hypotéky sú drahé, prispieva niekoľko faktorov:

• Očakávania ohľadom Fedu – keď trhy predpokladajú, že základné sadzby zostanú vysoko dlhšie, rastú aj dlhodobé výnosy.
• Inflačné riziká – veritelia si za vyššiu alebo neistú infláciu pýtajú vyššiu odmenu.
• Ponuka štátneho dlhu – vysoké rozpočtové deficity znamenajú viac emisií dlhopisov, čo môže tlačiť ich výnosy nahor.
• Rozpätie voči dlhopisom – banky a investori do hypotekárnych cenných papierov si pri volatilite na trhu nárokujú vyššiu prirážku.

Dosah na trh s bývaním

Drahšie úvery obmedzujú okruh ľudí, ktorí si môžu kúpu domu dovoliť. Najmä mladí a prví kupujúci často musia buď odložiť rozhodnutie, alebo siahnuť po menšej či lacnejšej nehnuteľnosti. Pre stavebné firmy, realitné kancelárie aj hypotekárnych poskytovateľov to spravidla znamená slabší dopyt a menej obchodov.

Zvláštnosťou súčasného amerického trhu je aj takzvaný efekt uzamknutia. Mnohí majitelia si hypotéku zafixovali v období pandémie, keď úroky klesli pod 3 %. Predať dom a vziať si nový úver za viac ako 7 % sa im neoplatí, a tak zostávajú tam, kde sú. Na trh sa tak dostáva menej starších nehnuteľností a ceny zostávajú pomerne vysoko napriek tomu, že dopyt slabne.

Na čo sa sústrediť v ďalších týždňoch

Ďalší vývoj hypotekárnych sadzieb bude závisieť najmä od toho, ako sa budú správať americké štátne dlhopisy. Pozornosť trhov sa preto upriamuje na údaje o inflácii, trhu práce a na signály z Fedu. Ak by inflácia ďalej chladla a centrálna banka naznačila uvoľňovanie politiky, mohli by sa úroky postupne znižovať. Pri opačnom vývoji zostane financovanie bývania pre Američanov drahé aj naďalej.

Pre európskych a slovenských investorov je americký trh s bývaním dôležitým barometrom. Rezidenčné nehnuteľnosti a s nimi spojená spotreba predstavujú významnú časť americkej ekonomiky. Ich ochladenie sa preto môže premietnuť aj do celkového hospodárskeho rastu a nálad na svetových finančných trhoch.