Poplatok za poskytnutie hypotéky: kedy ho platíte a ako ovplyvní RPMN

Kto si na Slovensku berie hypotéku, rieši najmä mesačnú splátku. Je to pochopiteľné, lebo splátka sa dotýka rodinného rozpočtu na desiatky rokov. Celkovú cenu úveru však neurčuje len úrok. Hneď na začiatku sa môže objaviť aj poplatok za poskytnutie úveru. Pri splátkach rozložených na 25 či 30 rokov pôsobí ako drobnosť, no domácnosť ho platí v čase, keď už má výdavky na znalecký posudok, zápis do katastra, sťahovanie a vybavenie bývania. 365.bank má k svojej digitálnej hypotéke v centre pomoci samostatnú odpoveď na to, kedy a v akej výške klient tento poplatok zaplatí. Samotná existencia takej otázky naznačuje, že klienti chcú mať jasno aj v drobnejších nákladoch.

Prečo jednorazový poplatok nie je drobnosť

Poplatok za poskytnutie hypotéky banky zvyčajne určujú buď ako percento zo sumy úveru, alebo ako pevnú sumu. Niekedy ho v rámci akcie znížia alebo celkom odpustia. Pre domácnosť je dôležité, že ide o hotovosť alebo o sumu, ktorá sa zrazí pri čerpaní. Na rozdiel od úroku sa nerozkladá do splátok. Ak kupujúci počíta s každým eurom pri vlastných zdrojoch, môže ho aj nižší jednorazový výdavok v rozhodujúcej chvíli zaskočiť.

Slovenský trh pritom pozná aj obdobia, keď banky o klientov súperili práve odpúšťaním poplatkov. Bezplatné poskytnutie úveru patrilo k bežným marketingovým lákadlám, najmä v časoch nízkych sadzieb. Keď sa úroky zvýšili, zmenili sa aj argumenty. Klienti začali viac porovnávať celkové náklady a banky viac vysvetľovať, z čoho sa cena úveru skladá.

Kedy sa poplatok platí a kde to overiť

Kedy presne poplatok zaplatíte, závisí od podmienok konkrétnej banky. Môže to byť pri podpise zmluvy, pri prvom čerpaní alebo formou zrážky z čerpanej sumy. 365.bank má k digitálnej hypotéke v centre pomoci samostatnú odpoveď na otázku, kedy a v akej výške sa poplatok platí. Presnú sumu aj moment úhrady odporúčame overiť priamo v aktuálnom znení odpovede a v sadzobníku banky, lebo podmienky sa môžu meniť a líšiť sa podľa produktu.

Pri digitálnej hypotéke je táto otázka o to praktickejšia, že klient prejde väčšinu procesu sám v aplikácii a nesedí oproti poradcovi, ktorý by mu jednotlivé položky vysvetlil. O to dôležitejšie je, aby poplatky boli zrozumiteľne popísané ešte pred podpisom.

RPMN ako spoločný menovateľ

Na porovnanie ponúk slúži ročná percentuálna miera nákladov, skrátene RPMN. Zákon o úveroch na bývanie ukladá bankám, aby do nej započítali aj povinné poplatky spojené s poskytnutím úveru. Preto sa môže stať, že úver s mierne nižším úrokom a vyšším vstupným poplatkom vyjde po prepočte podobne alebo drahšie ako ponuka s vyšším úrokom bez poplatku.

V RPMN však treba myslieť aj na jedno obmedzenie. Výpočet predpokladá, že úver splácate celé dohodnuté obdobie za rovnakých podmienok. V skutočnosti sa sadzba mení po skončení fixácie a mnohé domácnosti hypotéku refinancujú alebo časť splatia skôr. Jednorazový poplatok sa potom rozloží na kratšie obdobie a jeho váha v skutočných nákladoch rastie.

• Pri krátkej fixácii a plánovanom refinancovaní má vstupný poplatok väčší význam.
• Pri dlhom splácaní u jednej banky sa jeho vplyv postupne zmenšuje.
• Ak banka poplatok odpustí, oplatí sa preveriť, či to nie je podmienené inými produktmi.

Poplatok v kontexte pravidiel NBS

Na slovenské hypotéky dohliada Národná banka Slovenska. Jej limity určujú, koľko si domácnosť môže požičať. Výška splátok nesmie presiahnuť 40 % disponibilného príjmu po odpočítaní životného minima (ukazovateľ DSTI). Úver môže dosiahnuť najviac 90 % hodnoty nehnuteľnosti (LTV). Celkový dlh je navyše obmedzený osemnásobkom ročného čistého príjmu (DTI), pričom pre starších žiadateľov platia prísnejšie pravidlá. Z toho vyplýva praktický záver: kupujúci musí mať vlastné úspory aspoň na desatinu ceny a k tomu na vedľajšie náklady. Poplatok za poskytnutie úveru patrí medzi ne.

Pre bežnú domácnosť teda nejde len o to, aký vysoký je poplatok. Dôležité je aj to, či ho zvládne zaplatiť bez toho, aby siahla na finančnú rezervu. Tú pritom bude po nasťahovaní pravdepodobne potrebovať.

Čo môže prísť a čo zostáva otvorené

Podľa nás sa dá čakať, že konkurencia digitálnych bánk tlačí trh k väčšej prehľadnosti. Keď klient podáva žiadosť v aplikácii, každá nečakaná položka môže byť dôvodom, aby proces prerušil a odišiel inam. Kľúčová otázka však je, či prehľadnejšia komunikácia povedie aj k nižším alebo menej častým poplatkom, alebo sa náklady len presunú do inej podoby, napríklad do úroku či do podmienky zriadiť ďalšie produkty. Na to zatiaľ nemáme dostatok údajov a odpoveď sa bude pravdepodobne líšiť od banky k banke.

Otvorená zostáva aj otázka, ako sa banky zachovajú, ak sa zmenia úrokové sadzby. V minulosti sa ukázalo, že pri tvrdom boji o klientov sa poplatky odpúšťajú ľahšie. Keď sa marže zužujú, banky ich vracajú späť. Domácnosť, ktorá hypotéku plánuje, preto urobí dobre, ak sa nebude spoliehať na dočasnú akciu a pri každej ponuke si spočíta celkovú sumu, ktorú banke zaplatí.

Praktický záver pre žiadateľa

Poplatok za poskytnutie hypotéky obvykle nerozhoduje o tom, či si úver vziať. Môže však rozhodnúť o tom, u ktorej banky. Pred podpisom sa oplatí zistiť jeho výšku, presný moment úhrady a to, či je zahrnutý v RPMN uvedenom v ponuke. Rovnako dôležité je vedieť, ako dlho plánujete pri danej banke zostať. Ak máte tieto údaje pokope, porovnanie ponúk je oveľa férovejšie ako pri pohľade na samotnú úrokovú sadzbu.